探析建筑物区分所有权制度
- 作者:admin 来源:网络 日期:2010-5-2 23:45:28
- 费者，在研究建筑物区分所有权制度后，消费者可以明确的要求房地产开发商确定专有部分跟共有部分，对物业公司也可由业主们共同决定，消费者可以按现行法律进行建筑面积登记，物业管理费也可以按建筑面积交，至于房屋绿地缩水，消费者可以跟开发商在合同里里约定。若是违约需承担责任，那么就可以把面积计算的问题透明化，避免不必要的纠纷，树立开发商的诚信形象，促进房地产产业的健康发展。因此，在我国用法律规定划分住宅建筑物的专用部分和共用部分的统一标准，是促进房屋销售透明度的必要措施。
2.3 对立法的指导意义
我国关于建筑物区分所有权的最初规定，是建设部 1989 年颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》，随着时代的发展，我国又颁布了《物业管理条例》，对于共有部分的维护、使用，以及造成损害的责任等都规定得较为具体。然而，仍难以完全解决区分所有的建筑物管理问题。但这些都属于部门规章或条例，缺乏权威性法律，2007年10月的《物权法》规定了建筑物区分所有权的相关问题，第一次以法律的形式明确建筑物区分所有权制度，是建筑物区分所有权制度在立法上的巨大进步，但我们也应当注意到，物权法上规定的建筑物区分所有权制度在细节上做的还不够，还须要进一步完善，通过对区分所有权制度的进一步研究，相信对以后更进一步完善建筑物区分所有权制度有更好的指导意义。
3 我国建筑物区分所有权制度的完善
3.1 关于建筑物区分所有权的名称
我国新近颁布的《物权法》第六章称建筑物区分所有权为“业主的建筑物区分所有权”，跟其他国家不一样，我国在建筑物区分所有权上加了“业主的”三个字，在我国实际情况中，通常将商品房的所有权人称为业主，业主的房屋统称为物业，我国的《物业管理条例》都有阐述，所以这一添加是立法者根据我国实际情况做出的，但该种做法是否合理呢？
首先，建筑物区分所有权是民法的一种基本制度，添加了“业主的”之后意思将会变得不严谨，而且它过于繁琐，建筑物区分所有权本身的意义将变得不明确，不符合法律概念明确性、简洁性的要求。其次，“业主”又称产业所有者，“业主的建筑物区分所有权”就变成“产业所有者的建筑物区分所有权”，但在建筑物区分所有权制度里，除了区分所有建筑物准有部分的所有权人外，还有区分所有人将专有部分出租给他人使用的状况，此时房屋的使用人称为“专有部分占有人”⑤，而专有部分占有人并不是所有权人，因此不能称为业主，可见，在建筑物区分所有权的前面添加“业主的”三字是不符合区分所有权基本法理的，它不能囊括专有部分所有权人以外的非专有部分所有人的情况。
3.2 制定我国建筑物区分所有权法的必要性
从我国《物权法》中可以看出，我国关于建筑物区分所有权制度的立法模式是属于“民法模式”的，主要指在民法典中设专章或专节规定若干建筑物区分所有权的条款，并以此调整区分所有建筑物法律关系。但这种模式有显著的缺陷，首先，规范的细致性不够，难以详尽规定建筑物区分所有权制度的相关内容，建筑物区分所有权属于一种复合形态的不动产所有权，其内容也远比一般的不动产所有权复杂，而我国的《物权法》以一章十三条的规定来描述显然是不够的。其次，现代建筑物区分所有权作为现代民法的不动产所有权之一，在具有“物法性”要素的同时更具有“人法性”的要素，主要是成员权，这些大量的管理规约有一定的公法性、强制性的性质，将如此多的公法性规范融入到民法中，势必会在一定程度上改变民法作为调整平等主体之间财产关系和人身关系的性质。所以，这是基于此，采取民法模式主要是弊大于利的，迄今为止，绝大多数大陆法系国家都采取了将建筑物区分所有制度单独立法的模式，也是代表着今后区分所有权立法的基本趋势。所以，建议我国也要紧跟时代潮流，加快完善建筑物区分所有权的立法制度。
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③郑玉波：民法物权论文选集（上）[M]. 台湾五南图书出版公司，1984：440.
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