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商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究

作者:admin 来源:网络日期:2008-9-30 20:34:08

三、关于商品房的质量问题
商品房的质量与人民群众的生活以至生命安全息息相关，加之价格昂贵，因而购房者对此极其关注。然而，某些开发商为了牟取巨额利润，不顾购房者的切身利益，购买质量低劣、价格低廉的建筑材料，甚至偷工减料，将开发成本降至不能保证质量的地步，时常引起与购房者之间的冲突。那么，在商品房质量问题上，相关法律是怎样规定的呢?
(一)关于商品房质量的相关法律规定
关于商品房的质量，我国《建筑法》第6l条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可看出，开发商具有商品房质量保证义务，在向购房者交付房屋时，必须提供相关的竣工验收合格的资料。竣工验收资料，各地情况不同，如有的地方要求有综合验收报告，有的地方则要求有工程质量验收报告，有的地方要求两者都需具备，这由各地的建设主管行政部门具体规定。
我国《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的．可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部《商品房销售管理办法》第35条也作了类似规定，即：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成
的损失承担赔偿责任。
实践中，商品房的质量问题，在开发商交房时，购房者往往很难发现，只有在人住三五个月甚至一年、两年之后，它才会慢慢地显现出来，代写留学生论文因此应当充分保障购房者对所购商品房申请重新核验、保修方面的权利。
(二)在商品房质量问题上购房者的权利与开发商的责任
一是购房者解除合同和损失赔偿的请求权。对于房屋主体结构质量以及其他严重质量问题，最高法院《解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”由于房屋主体结构质量问题以及其他严重质量问题关系到房屋使用者的生命财产安全，并且这种标的物交付无法实现合同的目的，因而司法解释赋予了购房者解除合同和赔偿损失的请求权，也意味着开发商应当承担不能按照约定的质量标准交付标的物违约责任。
二是购房者修复和损失赔偿请求权。对商品房主体结构之外的非严重的其他质量问题，为了维护房地产市场正常的交易秩序、实现社会资源利用的最大化，我国《合同法》第1l1规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。最高法院《解释》第13条第二款进一步明确规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这就确定了开发商应具有修复的民事责任。
四、关于商品房迟延交付的问题
商品房交易中由于买卖合同的标的物为不动产，其不可预测的风险多，因而屡屡发生开发商迟延交付的情况，并由此引发纠纷。这在商品房买卖合同纠纷中属于比较常见的类型。
开发商迟延交付商品房的原因很多既有自然现象的因素，如在施工过程中发生了几级以上的台风．导致施工不能如期进行；也有人为的因素，这里既包括政府行政行为方面的原因，也包括购房者无故拒绝受领房屋等原因，但更多的还是开发商本身的原因，如资金短缺、审批手续欠缺、与代理销售人之间产生矛盾、建设行为不规范等。涉及商品房迟延交付，关键要解决两个问题：一是对迟延交付的认定，二是迟延交付的责任承担。
(一)对商品房迟延交付的认定
商品房买卖(预售)合同中一般都会约定房屋交付使用的时间，但对以何种方式交付，一般未作约定，以至经常引发对是否为迟延交付的争议。最高法院《解释》第1l条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据这一规定，在当事人没有约定时，对商品房的交付使用应以对房屋的转移占有，即我们通常所说的“交钥匙”作为标志。这与我国《合同法》对“交付”的规定不同。合同法中“交付”是物权理论上的物权变动，而最高法院《解释》所规定的“交付使用”是一种有权占有事实状态，并不必然产生房屋所有权的变动。如果开发商履行了交付使用商品房的义务，但这并不意味着开发商的合同义务同时履行完毕，还须协助购房者办理房屋所有权登记，转移房屋所有权给购房者。
在司法实践中，开发商对其迟延交付行为往往会提出一些抗辩理由，各地法院对这些抗辩理由是否成立也时常存在较大分歧。本文认为，对开发商提出的抗辩理由应作具体分析：第一．对以自然现象为表现形式的抗辩理由，若影响交付的自然现象属惯常气候现象，开发商能够预见，抗辩理由不成立；若气象专家认为或者从普通人的观念看来，该自然现象的发生足以导致延期施工，则可认定该抗辩理由成立。第二，对以人为因素为表现形式的抗辩理由，若因买受人及政府机关之外的第三人原因导致的迟延交付．抗辩理由不能成立；若因政府行政行为导致，那么应当视为不可抗力，抗辩理由成立；若因购房者拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别其拒绝受领理由的正当性，理由正当，开发商的抗辩理由不成立，否则。抗辩理由成立。第四，如果开发商迟延交付房屋属于双方当事人在买卖合同中约定的免责情形．那么应遵照双方的意思表示．其抗辩理由成立。
(二)商品房迟延交付的责任承担
迟延交付商品房属于迟延履行商品房买卖合同，开发商当然要承担违约责任。责任承担的依据是：
首先，根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应首先适用约定。
其次，若双方无约定，应根据我国《合同法》和最高法院《解释》来确定。合同法第ll3条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定．给对方造成损失的．损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则。商品房是一种非常特殊的商品，座落的地段、归属的种类以及交易的时间不同，其价值大不相同。为此．最高法院《解释》第l7条将合同法的上述规定进一步具体化，规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”这一规定与《合同法》的有关规定是完全相符的。审判实务中，往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。