住房建设规划与城市规划的衔接机制初探
- 作者:admin 来源:网络 日期:2008-6-29 22:22:11
住房建设规划的具体内容包括三类住房的建设总量、比例结构、空间布局、时序安排等等,这些具体内容最终必将落实在城市建设用地和规划建设时序。而城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理,因此住房建设规划的具体内容必须、也只有通过城市规划才能实现。从这个角度来看,住房建设规划与城市规划存在一种政策目标与技术手段的关系,城市规划的技术手段成为住房建设规划的有力支撑。
2.2 专项规划与综合规划
城市规划是一项综合性的规划,无论是总体规划,还是控制性详细规划、近期建设规划,都包括居住、公共服务事业(商业、教育、医疗等) 、交通、市政、绿地系统等多个专项的用地规划,城市规划是各方面内容的统筹部署和综合协调。而住房建设规划属于对居住设施(住房) 这一专项内容的规划。从某种意义上说,住房建设规划(由九部委推出) 和城市商业网点规划(商务部、建设部推出) 、中小学校布点规划(财政部、教育部推出) 等类似,均属于相关部门推动的具有一定专项规划性质的规划类型。从这个角度来看,住房建设规划与城市规划具有专项规划与综合规划的关系。城市规划综合性的特点有助于住房建设规划与其他专项规划进行协调。
2.3 规划实施与衔接手段
城市规划的编制体系中,各个规划类型之间具有一定的层次性。城市总体规划是城市在一定时期内(15～20 年) 的全局规划,控制性详细规划则反映了城市总体规划在空间上的局部实施,一般是城市中的某片地块(新区或中心区等) ;近期建设规划则反映了城市总体规划在时序上的局部实施,通常是5 年内的阶段实施内容。城市规划的各个类型相互衔接逐步深入、细化,将城市空间布局推向实施。
城市规划的各个类型尽管都是以用地为对象,但城市总体规划的重点在用地的规模、比例和布局,控制性详细规划的重点在用地的建设强度,近期建设规划的重点在于用地的项目实施计划。各类型的重点不同就决定了三者之间的衔接机制可能存在隐患。与此成为鲜明对照的是,各个部门的专项规划实际上不只是对应于城市规划的某个阶段或某个类型,而往往是贯穿城市规划的各阶段、各类型。在这种情况下我们就需要通过一些重要的专项规划来将城市规划各阶段、各类型中的专项内容自上而下地衔接起来。从这个角度来看,住房建设规划有助于推动城市规划各阶段、各类型在居住用地与住房建设方面规划内容的衔接与落实。
3 住房建设规划与城市规划各类型的衔接方法
住房建设规划的编制内容是“明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标”,具体应包括各类住房的建设总量、分年度新建住房总量和结构比例、分年度各类居住用地供应计划、分年度旧区改造计划等几方面内容,其中当年的建设项目选址应深化到具体地块及分地块建设量。住房建设规划的这些内容要通过城市规划的技术手段才能实现,而城市规划各阶段各类型的工作重点不同,那么住房建设规划应与城市规划各阶段各类型从不同角度进行衔接,才能获得有效实施。笔者认为,住房建设规划与城市规划的衔接应该重在目标、指标、时序三个方面。
3.1 城市总体规划———目标上的衔接
《城市规划编制办法》(2006 版) 要求城市总体规划(中心城区规划) 的编制内容应包括:“研究住房需求,确定住房政策、建设标准和居住用地布局;重点确定经济适用房、普通商品住房等满足中低收入人群住房需求的居住用地布局及标准”。这与住房建设规划中三类住房的建设目标、建设总量、居住用地供应总量、城市旧区改造等几方面密切相关,尤其是城市总体规划编制内容中“研究住房需求,确定住房政策”,是二者衔接的重点。
城市总体规划作为较长一段时间内(15 ～20年) 的综合性规划,必然跨越3～4 版住房建设规划,因此城市总体规划应充分预见到未来城市发展中的住房需求,确定各类居住用地较为合理的建设标准和空间布局,为住房建设规划的滚动修编提供明确连贯的目标、科学合理的建设标准和居住用地的空间布局。从这个意义上来说,城市总体规划与住房建设规划在建设目标上应充分衔接。
3.2 控制性详细规划———指标上的衔接
控制性详细规划是依据城市总体规划对具体地块的土地利用和建设提出控制要求。37 号文件要求在住房建设规划的编制内容中“明确新建住房结构比例。‘十一五’时期,要重点发展普通商品住房。自2006 年6 月1 日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70 %以上。”这就对侧重于指标的控制性详细规划提出了要求。控制性详细规划应通过规定居住用地的住宅建筑套密度和住宅面积净密度等强制性指标,保证居住区修建性详细规划中各类套型(特别是中小套型) 住房的数量和建设标准,推动住房建设规划的实施。
在计划经济时代,我国的住房建设非常重视固定资产投资总额和房屋建设面积总量的指标,代写工作总结将其作为我国住房建设发展水平的衡量标准,而这些总量指标实际上却无法反映住房套数这个反映社会总体居住水平的实际情况。作为37 号文件的配套文件,建设部建住房[ 2006 ]165 号文件指出“应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数) 、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积) 两项强制性指标,指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定”。从这个意义上来看,控制性详细规划应在总体规划确定了各类住房的建设标准和空间分布以后,在具体指标上与住房建设规划进一步衔接落实。
3.3 近期建设规划———时序上的衔接
《城市规划编制办法》(2006 版) 指出,近期建设规划要“确定近期居住用地安排和布局”,在编制中我们通常设立项目库与年度实施计划与“十一五”规划对接。住房建设规划在纳入“十一五”规划后,其内容将与“十一五”规划的内容一起,通过近期建设规划的项目库与年度实施计划予以落实,因此住房建设规划与近期建设规划的衔接重点在于建设时序的安排,特别是经济适用房等政策保障性住房在近期建设规划中的项目年度实施计划。
表2 住房建设规划与城市规划的衔接内容
规划类型衔接方法编制内容中与居住和住房相关的内容
住房建设规划—普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标
城市总体规划目标上的衔接编制办法:住房政策、建设标准和居住用地布局(重点确定满足中低收入人群住房需求的居住用地布局及标准)
控制性详细规划指标上的衔接编制办法:确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;居住区规范:居住户(套) 数、住宅建筑套密度等技术经济指标;
近期建设规划时序上的衔接编制办法:确定近期居住用地安排和布局; (项目库与年度实施计划)
结语
在第一轮住房建设规划即将推出之际,我们既要看到我国住房供应体系逐步完善的光明前景,同时也应当充分认识到实施过程中可能存在的问题,笔者认为,住房建设规划编制实施中的困难主要有以下几方面:
·住房建设规划与相关城市规划不同步编制,规划年限也不完全相同。应充分考虑到城市规划编制滞后的影响,在住房建设规划每隔五年不断滚动编制的过程中,相关城市规划应在时间和内容上积极主动、及时协调,保证住房建设规划的有效实施。
·应充分考虑到市场的反应,加强利益引导。目前我国各类住房建设(包括经济适用住房) 都是通过房地产市场来进行,建设用地也都是通过招拍挂的市场途径来出让,37 号文件推出之后,对各地房地产市场影响较大,有的地方出现了普通商品住房居住用地流拍的情况,这就很难保证住房建设规划的有效实施。因此,各地方城市政府应当充分利用税收等市场经济杠杆,来调动房地产市场开发普通商品住房、经济适用住房的积极性。
住房建设规划的政策出发点是通过提供各种类型的住房,特别是政策性住房,以保证广大人民群众的根本利益,城市规划领域在规划编制中应积极衔接,保证各类住房特别是满足中低收入人群的住房建设,使广大人民群众不再“居者忧其屋”,而是“居者有其屋”,再逐步过渡到“居者优其屋”,实现“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望。△
【参考文献】
[ 1 ] 中华人民共和国城市规划法.
[ 2 ] 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发[2006 ]37 号) .
[ 3 ] 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房[2006 ]165号) .
[ 4 ] 城市规划编制办法(2006 版) .
[ 5 ] 城市居住区规划设计规范(GB 50180 - 93) (2002 年版) .
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