当前小产权房带来的问题及对策分析
- 作者:admin 来源:互联网 日期:2009-10-1 19:14:18
- 房地产几年宏观调控想做而没能做到的事，而“小产权”房却做到了。因此，对“小产权”房应进行规范引导，促进其合理发展。
1、加快“小产权”房合法化的进程
由于“小产权”房的存在会引起经济行为交易费用的增加，影响市场资源配置功能的充分发挥，与我国当前推行的住房市场化的改革目标相背离，所以应该尽快采取措施解决“小产权”房的产权界定问题，使“小产权”转变成“大产权”，从而实现“小产权”向完整产权的回归。按照产权理论，土地所有权应当包括土地占有权、使用权、收益权和处分权，这些权利在国有土地上已得到充分体现，但国家对集体土地所有权并未做出明确的规定，这在一定程度上限制了农村集体土地处分权和收益权的发展。一方面，国土主管部门可以对关于农村宅基地不得向城市居民转让的法规进行适当修改，把农村小产权的开发看作是对农地发展权的行施，从而确立“小产权”房开发的合法性，使购房者的土地使用权和房屋产权得到法律的承认和保护；另一方面，“小产权”房的购房者或建房者也要向有关部门补缴建房过程中应缴未缴的土地使用权出让金、市政设施配套费等税费，从而获得房屋的完整产权。对现存的“小产权”房来说，应根据情况，区别对待：对没有造成重大不利影响，已经实际投入使用且有相当规模的“小产权”房，可在补办手续，补交各种费用的情况下，补发产权证，使之合法化，将其纳入现行法律框架之内；对违法侵占耕地，甚至是基本农田的，有违对耕地的特殊保护，应依法予以严肃查处。这样，既解决了由于“小产权”房的存在所引起的交易费用增加和对社会的负面问题，又使国家多了一种调节房地产市场价格的手段，能够对过快上涨的房价起到一定的抑制作用。
2、加强小产权房开发的监管力度
我国目前的土地利用规划实行五级分层制，从规划法规的规定看，乡镇级规划内容的重点是：在县市级规划总量控制的基础上，进行详细的土地用途编定，即把各类用地定量、定位落实到具体的地段，并确定每类用途土地的具体要求和限制条件，为土地用途管制提供直接依据。在“小产权”房的开发上，一方面，要在尊重市场经济规律的前提下，有步骤、有计划地发展农村“小产权”房，解决农业人口在住宅方面的需求；另一方面，对“小产权”房的开发实行最严格的监管，制止以各种名义的圈地、“以租代征”等形式擅自将农用地开发为“小产权”房的违法行为。
胡锦涛主席在最近的中央党校的讲话中再一次强调：“党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人”。用这样的思维来分析当前的中国房地产市场和住房政策导向是否正确，是非就再简单不过了。政府在住房政策上的“第一要务”，应该是使人民买得起、住得好房。一个 “执政为民”的政府部门，对任何一次民间“新的创举”，都应该从正面进行深深的反思和问责，多从普通大众的角度多想想“为什么”，多从执政党的党纲和行动纲领等方面想想 “怎样才能使人民满意”。“小产权”房的出现，涉及多方利益，说到底，产权的不明源于现行法律对土地产权的界定。它虽然为现行法律所不容，但却是对现行房地产市场利益重构的尝试。不可否认，对“小产权”房的解决必须兼顾农民、城镇居民、政府、开发商各方利益。
【参考文献】
[1] 吴易风、王健、方松英：市场经济和政府干预[M].商务印书馆，1998.
[2] 王健、高建量：现代经济学基础[M].经济科学出版社，2004.
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