分析深圳房地产现状、发展趋势和对策
- 作者:admin 来源:网络 日期:2008-11-22 16:30:05
由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先，代写职称论文随着我国经济继续快速增长，居民收入水平将会有较大提高，居民消费重点会转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。
（四）房地产价格涨幅将趋向缓和
2005年以来，出台的系列调控措施，其政策效果将在今年继续显现，房地产价格仍会上涨。但总体分析，房地产价格大幅上涨的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断，2006年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善， 2006年深圳房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。价格拐点可能出现在明年底或后年上半年。
三、完善深圳房地产市场的政策建议
要使房地产既成为深圳经济的火车头，同时又避免出现投资和房价过快上涨给深圳经济带来的风险，就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。现在的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有明显的差距，要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向，在“有保有压、区别对待”的原则下，防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。同时，加快财政税收体制的改革，加快房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制。
（一）建设节约型社会，推动节地、节能建筑
1、大力发展节地建筑。一方面要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。另一方面要鼓励发展小户型低房价住房，保证大多数居民能够买得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题。
2、大力发展节能建筑。要实现经济社会可持续发展的战略目标，发展节能建筑刻不容缓。首先，需要强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度，对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露，并给予一定的处罚直至清除出市场。其次，改革供能方式，实行集中供热、分户计量。第三，建立一整套经济激励制度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。
（二）对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压
住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的税收。http://www.dxlww.net代写论文网
在银行信贷支持上，对于自住需求来说，银行信贷要继续给予支持；对于投资和投机需求，一般不应给予按揭贷款，代写英语论文应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。在税收政策上，对消费性需求，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。
（三）增加经济适用房建设，完善住房梯级保障体系
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作，保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。
在廉租房供给上对于低收入阶层的居民，政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定程度上深圳可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。在香港，最低收入者首先是通过租住公屋(相当于廉租房)解决住房问题，收入提高后，再购买居屋(相当于经济适用房)。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。
在经济适用房供给上深圳市已经有了一套自己的模式与经验，与其他城市的经济适用房开发模式不同，深圳经济适用房的开发权一直掌握在政府手中，政府根据掌握的低保家庭的情况，为此，在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋，提供给低保家庭。这种模式不仅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。http://www.dxlww.net代写论文网
（四）加快关内外一体化进程
就深圳市房地产业开发的规划来看，加快关内外一体化进程是发展深圳房地产也的关键环节，为此，改善交通基础设施和治安，打造以轨道交通为核心的公共交通系统，使城市各个组成部分成为一个有机体，满足居民的工作和生活需要。虽然目前出关置业已成大趋势，但从实际情况来看，关内关外的差距还比较大，政府应该在改善交通、设施、治安等方面继续加大力度，尽快实现关内外的一体化，减少对关内居住存在依赖心理的置业者，让更多的中产阶级出关置业。
（五）选择恰当时机开征物业税
对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。代写留学生论文改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时，尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴美国等发达国家的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。
（六）采用“精明增长”模式实现房地产结构优化
2005年末，深圳政府公布《深圳2030城市发展策略》，并向公众咨询意见。《深圳2030城市发展策略》指出：未来25年，深圳将基本遵循“从高速成长期，逐步进入高效成熟期，进而走向精明增长”的渐进式转型三部曲；近期以高速发展模式为主导，中期以高效成长模式为主导，远期以精明增长模式为主导；远期逐步满足人的多方面发展需求，寻求经济、社会和环境的全面和谐发展，走向“精明增长”。
“精明增长”首先出现在2000年，美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”，并确定精明增长的核心内容是：用足城市存量空间，减少盲目扩张；加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本；城市建设相对集中，密集组团，生活和就业单元尽量拉近距离，减少基础设施、房屋建设和使用成本。美国三分之二的州选择了“精明增长”。“精明增长”是一种紧凑、集中、高效的发展模式，强调环境、社会和经济可持续的共同发展，代写工作总结和目前国内提倡的“科学发展观”、“建设和谐社会”一脉相承，它不仅可以有效解决城市发展问题，同样也有助于解决城市发展中的房地产问题。深圳经过25年的发展，城市建设正处于重要转折期，而房地产的深层次结构性矛盾尤显突出，这在2005年集中显现。要解决房地产的突出问题，借鉴发达国家的成熟经验，尽快实施“精明增长”，将是一条可行的解决之道。http://www.dxlww.net代写论文网
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