关于如何完善我国房产税税制的思考
- 作者:admin 来源:网络 日期:2009-8-6 2:25:03
- 现实中，在众多的城镇甚至县城内，有相当一部分生产经营用房产为简易的瓦房或平房，其单位建造原值不超过10000元，这些房产应缴纳的房产税多数税款数额不超过100元，数额较小，但征收难度却不小。税务机关在人手相对紧张的情况下，往往不愿或无法为此投人过多的人力予以征收，造成事实上的免征，影响了税法的严肃和公正。另一方面，现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。应该承认，上述规定在20世纪80年代是客观的，当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，房产税征税范围只宜窄不宜宽，先把房产税设置出来，今后择机再发挥其收人筹措功能。经过二十多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。
(五)现行房产税计税依据不合理
我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收人，并分别设计1.2%和12%两个税率。这种规定实际上带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。最近几年土地交易价格不断上涨，20()5一2007年分别上涨6.9%、8.3%和10.1%。地价上涨带动了房价上升，使同一地段、同样面积的房产税负差异严重。如某市区两企业购置厂房，一家是价格上涨前购置，每平方米800元，另一家是经过几年的上涨后以每平方米4OD()元购人。对于购置自用房产，房产税的计税依据为房产原值一次减除10%一30%的扣除比例后的余值，那么，后购置厂房的企业缴纳的房产税就是前一家的5倍，也就是说，按余值计税，实际上是新企业税负重，老企业税负轻，这显然有悖于税收的公平性原则。
另一方面，把租金收人作为计税金额又带来了两个问题。一是租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。当前的现实是:在房地产市场启动之前购买的房屋价格比较低，“从租计征”的应纳税额明显高于按“房产余值”计征的税额。如一居民在1990年用3万元买了一套70平方米的住宅(当时的房价很低，大约400元/每平方米一500元/每平方米)，现在出租每年可获租金收人60(X)元。若以“房产余值”为计税依据，该居民每年只需缴纳房产税252元[3《心阅x(卜30%)xLZ%](陕西省规定:“房产余值”按原值一次减去30%计算);如以租金为计税依据，则该居民每年应纳的房产税是720元(6000xlZ%)，是前者的两倍多。也就是说，按现行政策规定，对于房屋出租者来说其经营行为的总体税负率约为38.29%[5.58%(营业税及附加)+12%(房产税)+(1一17.58%)x25%(所得税)+0.1%(印花税)」考虑到其他部门合法收费和必要的折旧因素，则房产出租行为的总体经济负担就远远超过了45%一50%。二是房产租金本身是营业税课税对象，现在又当作房产税计税依据，这人为造成了双重课税。著名的拉弗曲线理论告诉我们，当政府对一种经营行为施以过重的经济负担时，就会抑制甚至扼杀其健康发展。过高的税(费)率不仅限制了房屋出租市场的发展，也会因此使依法纳税者守法成本过高，降低了偷税者的偷税风险成本，客观上助长了偷税行为的发生。
(六)房地产税费过于混乱
目前，我国多数城市各种税费和地价约占房价比例的50%左右，项目多达近百种，其中重复与不合理收费约占总房价的30%。名目繁多的房地产业税费项目，不仅使得房地产业纳税人不堪重负，产生强烈的逆反心理，想方设法避税逃费，致使房产税税基被人为压缩、税源被无形挤占，直接影响了房产税税额的及时、足额缴纳，妨碍了我国房地产业的健康发展。而且从政府的角度看，也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。同时由此带来的更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。
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