我国住房抵押贷款提前还贷行为研究
- 作者:admin 来源:网络 日期:2008-6-2 23:50:06
2．2．2 提前还贷行为对商业银行的负效应
银行作为一个负债经营性企业，资产负债的期限匹配程度直接影响着银行的资本运营状况。近几年我国住房抵押贷款作为银行的优质资产，不良率很低，代写英语论文在银行经营的稳定性及盈利性方面起着重要的作用，使得银行机构越发关注住房信贷中的风险问题，以保持银行经营状况的稳定性。
由于经济活动中各种不确定因素的影响，使得理性借款人会随时在对己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化，这种收益的获得必然是以银行的损失来承担。提前还贷行为主要给银行造成以下几方面的损失：
(1)借款人提前还贷使得银行的预期利息收入减少。由于住房抵押贷款利率比储蓄利率高很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，其大规模提前回收对银行的收益有很大影响。即随着提前还贷率的提高，银行的预期收益无法实现，从而使付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高，那么给银行所造成的预期收入损失也就越大。
(2)造成回收资金闲置的损失。银行机构的主要职能是对信贷资金进行合理、安全、有效的运营。在正常还贷情况下，银行可以事先制定详细的资金运作计划，使回笼资金及时得以配置，产生最大效益。而住房抵押贷款的不定期提前偿还，不仅打破了银行预先制定的资金计划，也降低了整个银行资金的流动性，使得其在短期内无法对提前偿还的本金进行配置效益最大化的处置，从而造成资金的短期闲置。另外，银行为了能够及时重新安置这些回笼资金，也一般需要花费比正常安置资金要大得多的成本费用。
(3)增加银行的服务成本。由于提前还贷行为的不确定性，使得银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成有关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷额无关，即提前还贷率越高，那么银行的服务费用也越大。
(4)提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时，发放的住房抵押贷款的购买力风险较小，如借款人提前还贷，就会增加商业银行的购买力风险。
从上面分析可知，由于提前还贷行为给抵押贷款组合的现金流带来了较大的不确定性，使得银行的实际收益与预期收益发生了偏离，导致了银行发生损失的可能性。因此，我们这儿将提前还贷行为界定为一种风险行为。那么银行如何有效地管理和控制提前还贷风险，保持资本运营的稳定性，就是当前住房抵押贷款业务中的一个关键问题，也是未来住房抵押贷款证券化中的一个核心问题。
3 商业银行应对提前还贷风险的思路构建
3．1 提高借款人的违约成本
目前国际上主要有以下两种方式来提高借款人的违约成本，从而一定程度上遏制了借款人提前还贷行为的大量发生。
第一，银行在发放抵押贷款初期收取一定的点数。点数作为借款人必须交纳的一项费用，直
接从贷款本金中扣除，实际上使所贷本金减少。
当市场利率下跌到原抵押贷款合同利率之下时，借款人就有以较低的利率水平再融资以偿还原贷款的倾向，那么点数作为一项必须在贷款期限内摊还的固定费用由于提前还贷行为的发生而应当在更短的期限内摊还，那么实际上就变相的提高了借款人的违约成本，从而在一定程度上降低了发生提前还贷行为的可能性。
第二，在抵押贷款合同中设立提前还贷的有关条款。即在抵押贷款合同中对借款人的提前还贷行为作出一定的约束。由于发生提前还贷行为往往给银行带来一定的损失，因而必须要求借款人作出一定的补偿，这种补偿通常是以罚金的形式向借款人征收。
3．2 通过建立住房抵押贷款数据库系统加强对提前还贷行为的统计分析
目前，银行应建立有关住房抵押贷款尤其是提前还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集的数据进行必要的研究，建立适合我国居民收入水平及理财观念的提前还贷经济模型，从而掌握我国提前还贷行为发生的规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础。
3．3 根据借款人的需求推出多样化的抵押贷款方式
目前我国主要实行可变利率等额还贷这样一种贷款方式，其贷款利率的调整也不是根据法定
利率的变动而及时调整，而是存在一定的时滞性。代写工作总结由于借款人的还贷能力有很大差别，使得单一的贷款方式已经远远不能满足他们多方面的需求，也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺1：3，从而有可能导致包括提前还贷风险在内的各种风险的发生。因而为了适应市场的需要，多种贷款方式的推出就有其必要性。例如，依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式可以有效地防范提前还贷风险的发生；银行采用递减还贷法也可以在一定程度上降低提前还贷风险给银行所造成的损失。
3．4 对市场利率的走势进行有效的预测，掌握利率的变动规律
银行在采取固定利率抵押贷款方式来发放贷款时，对未来市场利率走势的把握就显得至关重要。如能够预测市场利率的变动规律，银行就能预先采取各种手段将可能发生的风险所造成的损失达到最小化。如预测利率将持续走低时，那么未来借款人可能会采取提前还贷行为来减少利息的支出。银行可以依据利率可能的下降幅度来预测提前还贷率的高低，从而为可能返还的本金寻找再投资途径，避免资金大量闲置的损失。当然银行也可以采用一些金融工具对未来利率变动造成的提前还贷风险进行套期保值。相反，可变利率抵押贷款方式往往在利率上升时由于借款人要承受较高的利息负担可能采取提前还贷行为，但这主要取决于借款人自身的经济实力，因而发生的概率并不高。对于这种情况，银行可通过定期对借款人经济实力的调查及利率走势的预测来估算出利率上升时提前还贷率发生可能性的大小，从而及时采取相应的措施。
3．5 通过担保或保险等方式来转移或分散提前还贷风险
转移或分散提前还贷风险有很多种途径，一般可通过保险或担保的形式。在借款人向银行进行贷款时，其担保人不仅对逾期还贷承担责任，同时对于借款人提前还贷给银行造成的损失也必须给予一定的补偿，也就是扩大了担保人的担保范围，使得银行可能遭遇的提前还贷风险向担保人转移。同样银行也可以将提前还贷风险向相关保险机构投保，规定在提前还贷率达到一定水平时，保险公司应对提前还贷风险给银行造成的损失给予赔偿。这样银行就可以将损失控制在一定水平之下，保证了银行经营和发展的稳定性。
3．6 通过建立二级抵押贷款市场转移和分散提前还贷风险
尽管有多种方式可以用来转移或分散提前还贷风险，目前最有效的手段还是将住房抵押贷款进行证券化处理，这样银行就可以作为一个服务机构，稳定地获取一定的服务费用，保证盈利的稳定性，同时又可以扩大住房信贷资金的来源，有效的满足住房消费者的需求，进一步推进住房金融市场的健康发展。通过住房抵押贷款证券化既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在债券的种类、结构和优先层次的设计方面表现出一定的灵活性，将提前还贷风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进行合理分担。
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